Jaką umowę pośrednictwa wybrać, sprzedając / wynajmując nieruchomość ?
By dobrze wybrać, trzeba znać możliwości wyboru. Zebranie i opisanie wszystkich aktualnie stosowanych przez firmy typów umów pośrednictwa nie ulega więc wątpliwości. Znajomość opcji wyboru jest potrzebna zarówno pośrednikowi w obrocie nieruchomościami, jak i sprzedającemu, ponieważ na polskim rynku obrotu nieruchomościami, nie obowiązuje - jak np. w USA - ujednolicony wzorzec umów, który można otrzymać w każdym biurze. Dzisiaj w biurach firm oferujących usługi pośrednictwa zawrzeć można :
1. umowę pośrednictwa w sprzedaży / wynajmie zwaną otwartą,
2. umowę pośrednictwa w sprzedaży / wynajmie wielokrotnego oferowania z klauzulą wyłączności;
3. umowę pośrednictwa w sprzedaży / wynajmie wielokrotnego oferowania oferty bezpośredniej - z adresem; płaci tylko zbywający
4. umowę pośrednictwa w sprzedaży / wynajmie wielokrotnego oferowania oferty ogólnej - bez adresu; płaci tylko zbywający-
ad 1. Umowa pośrednictwa w sprzedaży / wynajmie zwana otwartą, to umowa, której zawarcie przez pośrednika i sprzedającego / wynajmującego oznacza
Ad 2 .umowa pośrednictwa w sprzedaży / wynajmie wielokrotnego oferowania posiada klauzulę wyłączności;
brak możliwości zawarcia umowy pośrednictwa sprzedaży / wynajmu przez zbywającego nieruchomość z innymi firmami zajmującymi się obrotem nieruchomościami,
zawarcie umowy na czas określony,
podanie przez pośrednika w umowie pośrednictwa w sprzedaży / wynajmie wykazu czynności, za wykonanie których należeć się będzie firmie wynagrodzenie,
opisanie wysokości wynagrodzenia od sprzedającego / wynajmującego w przypadku wykonania czynności objętych umową,
możliwość uzyskania wynagrodzenia od sprzedającego / wynajmującego nawet wówczas, jeśli zapisane w umowie czynności nie doprowadzą do zawarcia umowy sprzedaży / wynajmu,
możliwość wykorzystania różnych form reklamy jak np. umieszczenie baneru reklamowego wprost na nieruchomości, przekazanie oferty niczym nie ograniczonej liczbie firm, prezentacja opisu i zdjęć oferty na targach nieruchomości
brak wymogu zawarcia z zainteresowanym oglądaniem nieruchomości umowy pośrednictwa w kupnie / najmie,
konieczność uzgadniania terminów prezentacji wybranych nieruchomości przez pośrednika,
możliwość zablokowania dalszych działań firmy w celu znalezienia nabywcy / najemcy na nieruchomość, w dniu pisemnego zaakceptowania przez sprzedającego / wynajmującego otrzymanej propozycji kupna / najmu,
możliwość naniesienia na opis oferty na stronach internetowych, w witrynach firm, itp. napisu OFERTA ZABLOKOWANA, w dniu otrzymania zaakceptowanej przez sprzedającego / wynajmującego uzgodnionej kwoty od kontrahenta, po pisemnym zaakceptowaniu przez sprzedającego / wynajmującego otrzymanej propozycji kupna / najmu
brak konieczności zapłaty wynagrodzenia dla firmy od kupującego / najmującego,
w czasie ważnej umowy pośrednictwa w sprzedaży / wynajmie brak możliwości prezentacji potencjalnym kontrahentom nieruchomości jako oferty nieaktualnej,
AD 3) umowa pośrednictwa w sprzedaży / wynajmie WIELOKROTNEGO OFEROWANIA oferty bezpośredniej. Jej zawarcie przez pośrednika i sprzedającego / wynajmującego oznacza
brak możliwości zawarcia umowy pośrednictwa w sprzedaży / wynajmie przez zbywającego nieruchomość z innymi firmami zajmującymi się obrotem nieruchomościami,
zawarcie umowy na czas określony,
podanie w umowie pośrednictwa w sprzedaży / wynajmie wykazu czynności, za wykonanie których należeć się będzie firmie wynagrodzenie ,
opisane wysokości wynagrodzenia od sprzedającego / wynajmującego w przypadku wykonania czynności objętych umową,
możliwość prezentacji adresu zbywanej nieruchomości w mediach,
możliwość dotarcia przez zainteresowanego bez pośrednika do nieruchomości będącej przedmiotem umowy pośrednictwa,
możliwość uzyskania wynagrodzenia od sprzedającego / wynajmu nawet wówczas, jeśli zaplanowane i wykonane czynności nie doprowadzą do zawarcia umowy sprzedaży / wynajmu,
możliwość wykorzystania różnych form reklamy jak np. umieszczenie baneru reklamowego wprost na nieruchomości, przekazanie oferty niczym nie ograniczonej liczbie firm, prezentacja opisu i zdjęć oferty z adresem na targach nieruchomości,
możliwość prezentacji zdjęć, oraz map precyzyjnie określających położenie nieruchomości,
brak konieczności uzgadniania terminów prezentacji wybranych nieruchomości przez pośrednika,
brak wymogu zawarcia z zainteresowanym oglądaniem nieruchomości umowy pośrednictwa w kupnie / najmie
brak konieczności ujawnienia danych osobowych zainteresowanego nieruchomością w celu zapisania ich w umowie pośrednictwa kupna / najmu
możliwość zablokowania dalszych działań firmy w celu znalezienia nabywcy / najemcy na nieruchomość, w dniu pisemnego zaakceptowania przez sprzedającego / wynajmującego otrzymanej propozycji kupna / najmu
możliwość naniesienia na opis oferty na stronach internetowych, w witrynach firm, itp. napisu OFERTA ZABLOKOWANA, w dniu otrzymania zaakceptowanej przez sprzedającego / wynajmującego uzgodnionej kwoty od kontrahenta, po pisemnym zaakceptowaniu przez sprzedającego / wynajmującego otrzymanej propozycji kupna / najmu
gwarancję zapłaty wynagrodzenia firmie, która skutecznie skieruje nabywcę, po zawarciu z nią umowy o współpracy
w czasie ważnej umowy pośrednictwa w sprzedaży / wynajmie brak możliwości prezentacji kupującym / najemcom nieruchomości jako oferty nieaktualnej,
AD 4) umowę pośrednictwa w sprzedaży / wynajmie WIELOKROTNEGO OFEROWANIA oferty ogólnej.
Jej zawarcie przez pośrednika i sprzedającego / wynajmującego oznacza
brak możliwości zawarcia umowy pośrednictwa w sprzedaży / wynajmie przez zbywającego nieruchomość z innymi firmami zajmującymi się obrotem nieruchomościami,
zawarcie umowy na czas określony,
podanie w umowie pośrednictwa w sprzedaży / wynajmie wykazu czynności, za wykonanie których należeć się będzie firmie wynagrodzenie ,
opisane wysokości wynagrodzenia od sprzedającego / wynajmującego w przypadku wykonania czynności objętych umową,
możliwość wykorzystania różnych form reklamy jak np. przekazanie oferty niczym nie ograniczonej liczbie firm, prezentacja oferty na targach nieruchomości
konieczność uzgadniania terminów prezentacji wybranych nieruchomości przez pośrednika,
możliwość oględzin nieruchomości bez obecności pośrednika,
możliwość uzyskania wynagrodzenia od sprzedającego / wynajmu nawet wówczas, jeśli zaplanowane i wykonane czynności nie doprowadzą do zawarcia umowy sprzedaży / wynajmu,
brak zgody sprzedającego na prezentację adresu zbywanej nieruchomości w mediach,
możliwość prezentacji zdjęć i map opisujących położenie,
możliwość zablokowania dalszych działań firmy w celu znalezienia nabywcy / najemcy na nieruchomość, w dniu pisemnego zaakceptowania przez sprzedającego / wynajmującego otrzymanej propozycji kupna / najmu,
możliwość naniesienia na opis oferty na stronach internetowych, w witrynach firm, itp. napisu OFERTA ZABLOKOWANA, w dniu otrzymania zaakceptowanej przez sprzedającego / wynajmującego uzgodnionej kwoty od kontrahenta, po pisemnym zaakceptowaniu przez sprzedającego / wynajmującego otrzymanej propozycji kupna / najmu
brak wymogu zawarcia z zainteresowanym oglądaniem nieruchomości umowy pośrednictwa w kupnie / najmie,
brak konieczności ujawnienia danych osobowych zainteresowanego nieruchomością w celu zapisania ich w umowie pośrednictwa kupna / najmu
gwarancję zapłaty wynagrodzenia firmie, która skutecznie skieruje nabywcę, po zawarciu z nią umowy o współpracy,
brak możliwości prezentacji kupującym / najemcom nieruchomości jako oferty nieaktualnej
Niechlubnie dla polskiego zyczaju na runku obrotu nieruchomościami tworzonym przez pośredników, najczęściej zawieranym typem umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami typ umowy jest umowa otwarta. Ten stan utrzymuje się, mimo, że uniemożliwia to dobrą współpracę między firmami.
MLS w Polsce wzorem amerykańskiego sposobu pracy oznacza wielokrotne oferowanie nieruchomości będących przedmiotami umów pośrednictwa w sprzedaży / wynajmie posiadajacych klauzulę wyłączności.
Niestety nie wszędzie w Polsce jest stosowany. Przykładem ponad regionalnej współpracy firm jest na razie tylko Międzyregionalny System Wielokrotnego Oferowania ofert prezentowanych na www.mswo.pl. Wprowadzane przez jedną firmę na tę stronę internetową oferty są wielokrotnie oferowane na stronach internetowych innych firm.
Warto zwielokrotnić szanse dotarcia do celu, które umożliwia ofercie umowa pośrednictwa umożliwiająca jej wielokrotne oferowanie.
Urszula Czyż - Wysokińska
lic. zaw. 1751