Zasady nabywania nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców określają przepisy traktatów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska oraz przepisy prawa wewnętrznego, a w szczególności Traktat Akcesyjny oraz ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (j.t. Dz.U. z 1996 r. nr 54, poz. 245 z późn. zm.) – zwana dalej ustawą.
Jedną z generalnych zasad, na jakich oparto Unię na następnie Wspólnotę Europejską jest zasad swobody przepływu kapitału. Zgodnie z tą zasadą obywatele Państw członkowskich mogą między innymi nabywać nieruchomości w dowolnym kraju członkowskim, na takich samych zasadach jak obywatele danego państwa. W Traktacie Akcesyjnym tj. umowie, na mocy której Polska przystąpiła do Traktatu o Unii Europejskiej i Traktatu ustanawiającego Wspólnotę Europejska w części 4 Polska zagwarantowała sobie możliwość utrzymania:
1) przez okres 12 lat od dnia przystąpienia zasady przewidziane w ustawie z dnia 24.03.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, w odniesieniu do nabywania nieruchomości rolnych i leśnych,
2) przez okres 5 lat od dnia przystąpienia zasady odnoszące się do nabywania „drugich domów” przewidziane w ustawie z dnia 24.03.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców,
Ograniczenia powyższe szczegółowo określa art. 8, 8a oraz 8b ustawy.
Jednym z ograniczeń w nabywaniu nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców z państw członkowskich EOG jest nabycie tzw. „drugiego domu”, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczpospolitej Polskiej do Unii Europejskiej (art. 8 ust. 2 pkt 2 ustawy).
Interpretując powyższy przepis należy wyjaśnić pojecie „drugiego domu”, „cudzoziemca”, „nabycie nieruchomości” oraz „Europejski Obszar Gospodarczy”.
Pojęcie „drugiego domu” określa art. 1 ust. 5 ustawy. Nabyciem drugiego domu w rozumieniu przepisów ustawy jest nabycie przez cudzoziemca, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 1, nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca. Nie dotyczy to nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000, Nr 80, poz. 903).
Nabyciem nieruchomości w rozumieniu ustawy jest nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego (art. 1 ust. 4 ustawy).
Pojęcie „cudzoziemcy” określono w art. 1 ust. 2 ustawy. W odniesieniu do osób fizycznych w ustawie określono, że cudzoziemcem jest osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego (art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy).
Użyte w ustawie pojęcie „Europejski Obszar Gospodarczy” dotyczy traktatu międzynarodowego z 1992 r., którego stroną są państwa członkowskie Wspólnot Europejskich oraz państwa stowarzyszone w układzie EFTA: Norwegia, Islandia i Lichtenstein. Polska wraz z innymi państwami, które przystąpiły do Unii Europejskiej od dnia 1 maja 2004 r. stanie się członkiem EOG z chwilą ratyfikacji umowy z 1992 r. Ponieważ procesy ratyfikacyjne sposób odmienny przebiegają w różnych krajach, przyjmuje się że proces ten zakończy się na jesieni 2004 r. W chwili obecnej członkami EOG są państwa członkowie Unii Europejskiej przez dniem 1.05.2004 r. oraz państwa członkowie EFTA. Szwajcaria, mimo iż jest członkiem EFTA nie jest członkiem EOG, gdyż traktat został odrzucony w referendum.
Ponieważ ustanowiony w Traktacie Akcesyjnym okres przejściowy dotyczący nabywania drugiego domu przez cudzoziemców z państw EOG stanowi wyjątek od zasady swobody przepływu kapitału, ograniczenia określone w ustawie nie mogą być interpretowane w sposób rozszerzający.
W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na zapis zawarty w Traktacie Akcesyjnym, iż obywatele państw członkowskich Wspólnoty Europejskiej i państw będących stronami porozumienia o EOG, którzy legalnie zamieszkiwali w Polsce nieprzerwanie przez cztery lata, w odniesieniu do nabywania „drugich domów” nie mogą podlegać jakimkolwiek innym ograniczeniom niż te, którym podlegają obywatele Polski. Powyższa zasada została potwierdzona w art. 8 ust. 2a pkt 2a ustawy. Ograniczeniu w nabywaniu drugiego domu przez cudzoziemców będących obywatelami EOG w zakresie nabywania drugiego domu nie podlega nabycie przez takiego cudzoziemca drugiego domu w celu wykonywania działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług turystycznych (art.8 ust. 2a pkt 2b ustawy).
Z art. 1 ust. 5 ustawy wynika, iż nabyciem drugiego domu nie jest nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali. Również nabycie udziału w nieruchomości, na której położony jest budynek, w którym znajduje się samodzielny lokal mieszkalny nie jest objęte ograniczeniem dotyczącym nabycia drugiego domu, gdyż udział w gruncie pod takim budynkiem jest związany z prawem własności lokalu jako prawo przynależne do lokalu.
Interpretacja przepisu dotyczącego tzw. „drugiego domu” (art. 1 ust. 5 w związku z art. 8 ust.2 ustawy) prowadzi do następujących wniosków :
1) ograniczenie dotyczące nabycia drugich domów dotyczy wyłącznie osób fizycznych,
2) nabycie drugiego domu dotyczy wyłącznie nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe,
3) nabycie drugiego domu dotyczy nieruchomości, która nie stanowić będzie stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca.
Nabycie drugiego domu ma miejsce wyłącznie w przypadku, gdy powyższe warunki są spełnione łącznie. O ile nie wystąpi jedna z powyższych okoliczności nie można zastosować ograniczenia ustanowionego w Traktacie Akcesyjnym oraz w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców w zakresie nabywania przez cudzoziemców z państw EOG tzw. drugich domów. Na przykład ograniczenie nie dotyczy obywatela państwa członka EOG, który nabywa nieruchomość inną jak nieruchomości przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową lub rekreacyjno-wypoczynkową.
Wnioski :
1) nabycie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca podlega reglamentacji określonej w ustawie z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców,
2) nabycie nieruchomości wymaga uzyskania uprzednio przez cudzoziemca zezwolenia wydanego przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.
3) brak stosownego zezwolenia powoduje nieważność czynności prawnej, z wszelkimi tego konsekwencjami,
4) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego bądź użytkowego nie podlega ograniczeniom określonym w ustawie z 24.03.1920 r., gdyż jest to ograniczone prawo rzeczowe,
5) cudzoziemcy mogą bez zezwolenia nabywać nieruchomości, które nie są położone w strefie nadgranicznej oraz grunty rolne o powierzchni do 1 ha, na warunkach określonych w art. 8 ust.1 ustawy,
6) cudzoziemcy będący obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich EOG mogą bez zezwolenia MSWiA nabywać każdą nieruchomość w Polsce, na takich samych zasadach jak osoby fizyczne lub prawne z Polski (tj. nie będący cudzoziemcami w rozumieniu ustawy) z wyjątkiem nabycia:
a) nieruchomości rolnej i leśnej przez okres 12 od dnia przystąpienia,
b) drugiego domu, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia,
7) samodzielny lokal mieszkalny wraz z udziałem w gruncie, nie jest uznawany za drugi dom, dlatego jego nabycie przez obywateli państw członkowskich EOG nie wymaga zezwolenia MSWiA, również w przypadku, gdy lokal jest położony w strefie nadgranicznej,
8) ograniczenia dotyczące nabycia drugiego domu można stosować wyłącznie w przypadku, gdy wystąpią wszystkie warunki określone w art. 1 ust. 5 zdanie pierwsze ustawy,
9) ograniczeniu w zakresie nabycia drugiego domu nie podlega nabycie przez cudzoziemca z państwa członkowskiego EOG jeżeli nabywca legalnie zamieszkuje co najmniej 4 lata na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej lub celem nabycia jest wykonywanie działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług turystycznych,
10) w ocenie czy przedsiębiorca pochodzi z państwa członkowskiego EOG należy kierować się wyłącznie miejscem siedziby firmy, potwierdzonym stosownym dokumentem rejestracyjnym a nie własnością kapitału, udziałów lub akcji.
Opracował Ryszard Karpiński
2004-08-12