Zasady nabywania nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców określają przepisy traktatów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska oraz przepisy prawa wewnętrznego, a w szczególności Traktat Akcesyjny oraz ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (j.t. Dz.U. z 1996 r. nr 54, poz. 245 z późn. zm.) – zwana dalej ustawą.
Jedną z generalnych zasad, na jakich oparto Unię na następnie Wspólnotę Europejską jest zasad swobody przepływu kapitału. Zgodnie z tą zasadą obywatele Państw członkowskich mogą między innymi nabywać nieruchomości w dowolnym kraju członkowskim, na takich samych zasadach jak obywatele danego państwa. W Traktacie Akcesyjnym tj. umowie, na mocy której Polska przystąpiła do Traktatu o Unii Europejskiej i Traktatu ustanawiającego Wspólnotę Europejska w części 4 Polska zagwarantowała sobie możliwość utrzymania:
1) przez okres 12 lat od dnia przystąpienia zasady przewidziane w ustawie z dnia 24.03.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, w odniesieniu do nabywania nieruchomości rolnych i leśnych,
2) przez okres 5 lat od dnia przystąpienia zasady odnoszące się do nabywania „drugich domów” przewidziane w ustawie z dnia 24.03.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców,
Ograniczenia powyższe szczegółowo określa art. 8, 8a oraz 8b ustawy.
Jednym z ograniczeń w nabywaniu nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców z państw członkowskich EOG jest nabycie tzw. „drugiego domu”, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczpospolitej Polskiej do Unii Europejskiej (art. 8 ust. 2 pkt 2 ustawy).
Interpretując powyższy przepis należy wyjaśnić pojecie „drugiego domu”, „cudzoziemca”, „nabycie nieruchomości” oraz „Europejski Obszar Gospodarczy”.
Pojęcie „drugiego domu” określa art. 1 ust. 5 ustawy. Nabyciem drugiego domu w rozumieniu przepisów ustawy jest nabycie przez cudzoziemca, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 1, nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca. Nie dotyczy to nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000, Nr 80, poz. 903).
Nabyciem nieruchomości w rozumieniu ustawy jest nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego (art. 1 ust. 4 ustawy).
Pojęcie „cudzoziemcy” określono w art. 1 ust. 2 ustawy. W odniesieniu do osób fizycznych w ustawie określono, że cudzoziemcem jest osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego (art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy).
Użyte w ustawie pojęcie „Europejski Obszar Gospodarczy” dotyczy traktatu międzynarodowego z 1992 r., którego stroną są państwa członkowskie Wspólnot Europejskich oraz państwa stowarzyszone w układzie EFTA: Norwegia, Islandia i Lichtenstein. Polska wraz z innymi państwami, które przystąpiły do Unii Europejskiej od dnia 1 maja 2004 r. stanie się członkiem EOG z chwilą ratyfikacji umowy z 1992 r. Ponieważ procesy ratyfikacyjne sposób odmienny przebiegają w różnych krajach, przyjmuje się że proces ten zakończy się na jesieni 2004 r. W chwili obecnej członkami EOG są państwa członkowie Unii Europejskiej przez dniem 1.05.2004 r. orazpaństwa członkowie EFTA. Szwajcaria, mimo iż jest członkiem EFTA nie jest członkiem EOG, gdyż traktat został odrzucony w referendum.
Ponieważ ustanowiony w Traktacie Akcesyjnym okres przejściowy dotyczący nabywania drugiego domu przez cudzoziemców z państw EOG stanowi wyjątek od zasady swobody przepływu kapitału, ograniczenia określone w ustawie nie mogą być interpretowane w sposób rozszerzający.
W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na zapis zawarty w Traktacie Akcesyjnym, iż obywatele państw członkowskich Wspólnoty Europejskiej i państw będących stronami porozumienia o EOG, którzy legalnie zamieszkiwali w Polsce nieprzerwanie przez cztery lata, w odniesieniu do nabywania „drugich domów” nie mogą podlegać jakimkolwiek innym ograniczeniom niż te, którym podlegają obywatele Polski. Powyższa zasada została potwierdzona w art. 8 ust. 2a pkt 2a ustawy. Ograniczeniu w nabywaniu drugiego domu przez cudzoziemców będących obywatelami EOG w zakresie nabywania drugiego domu nie podlega nabycie przez takiego cudzoziemca drugiego domu w celu wykonywania działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług turystycznych (art.8 ust. 2a pkt 2b ustawy).
Z art. 1 ust. 5 ustawy wynika, iż nabyciem drugiego domu nie jest nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali. Również nabycie udziału w nieruchomości, na której położony jest budynek, w którym znajduje się samodzielny lokal mieszkalny nie jest objęte ograniczeniem dotyczącym nabycia drugiego domu, gdyż udział w gruncie pod takim budynkiem jest związany z prawem własności lokalu jako prawo przynależne do lokalu.
Interpretacja przepisu dotyczącego tzw. „drugiego domu” (art. 1 ust. 5 w związku z art. 8 ust.2 ustawy) prowadzi do następujących wniosków :
1) ograniczenie dotyczące nabycia drugich domów dotyczy wyłącznie osób fizycznych,
2) nabycie drugiego domu dotyczy wyłącznie nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe,
3) nabycie drugiego domu dotyczy nieruchomości, która nie stanowić będzie stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca.
Nabycie drugiego domu ma miejsce wyłącznie w przypadku, gdy powyższe warunki są spełnione łącznie. O ile nie wystąpi jedna z powyższych okoliczności nie można zastosować ograniczenia ustanowionego w Traktacie Akcesyjnym oraz w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców w zakresie nabywania przez cudzoziemców z państw EOG tzw. drugich domów. Na przykład ograniczenie nie dotyczy obywatela państwa członka EOG, który nabywa nieruchomość inną jak nieruchomości przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową lub rekreacyjno-wypoczynkową.
Wnioski :
1) nabycie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca podlega reglamentacji określonej w ustawie z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców,
2) nabycie nieruchomości wymaga uzyskania uprzednio przez cudzoziemca zezwolenia wydanego przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.
3) brak stosownego zezwolenia powoduje nieważność czynności prawnej, z wszelkimi tego konsekwencjami,
4) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego bądź użytkowego nie podlega ograniczeniom określonym w ustawie z 24.03.1920 r., gdyż jest to ograniczone prawo rzeczowe,
5) cudzoziemcy mogą bez zezwolenia nabywać nieruchomości, które nie są położone w strefie nadgranicznej oraz grunty rolne o powierzchni do 1 ha, na warunkach określonych w art. 8 ust.1 ustawy,
6) cudzoziemcy będący obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich EOG mogą bez zezwolenia MSWiA nabywać każdą nieruchomość w Polsce, na takich samych zasadach jak osoby fizyczne lub prawne z Polski (tj. nie będący cudzoziemcami w rozumieniu ustawy) z wyjątkiem nabycia:
a) nieruchomości rolnej i leśnej przez okres 12 od dnia przystąpienia,
b) drugiego domu, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia,
7) samodzielny lokal mieszkalny wraz z udziałem w gruncie, nie jest uznawany za drugi dom, dlatego jego nabycie przez obywateli państw członkowskich EOG nie wymaga zezwolenia MSWiA, również w przypadku, gdy lokal jest położony w strefie nadgranicznej,
8) ograniczenia dotyczące nabycia drugiego domu można stosować wyłącznie w przypadku, gdy wystąpią wszystkie warunki określone w art. 1 ust. 5 zdanie pierwsze ustawy,
9) ograniczeniu w zakresie nabycia drugiego domu nie podlega nabycie przez cudzoziemca z państwa członkowskiego EOG jeżeli nabywca legalnie zamieszkuje co najmniej 4 lata na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej lub celem nabycia jest wykonywanie działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług turystycznych,
10) w ocenie czy przedsiębiorca pochodzi z państwa członkowskiego EOG należy kierować się wyłącznie miejscem siedziby firmy, potwierdzonym stosownym dokumentem rejestracyjnym a nie własnością kapitału, udziałów lub akcji.
Opracował Ryszard Karpiński
2004-08-12